L’activité de marchand de biens peut sembler bien séduisante : acheter des immeubles entiers pour ensuite les revendre avec une plus-value est attrayant. Pour pouvoir se lancer, il faut cependant choisir la forme juridique qui convient à cette profession. Quel est le meilleur statut dans cette situation ? C’est la question à laquelle nous allons répondre !
Sommaire
Marchand de biens : définition
L’activité principale du marchand de biens consiste à acheter des immeubles pour ensuite les rénover de manière à pouvoir les revendre en réalisant une belle plus-value. C’est une profession assez particulière puisqu’elle n’est, à l’heure actuelle, pas réglementée, cela signifie qu’aucun diplôme n’est nécessaire pour vous lancer.
Il faut cependant opter pour un statut juridique qui vous autorise à acheter et à revendre le bien après avoir effectué des travaux de rénovation. C’est cette revente qui vous permet de tirer votre revenu de cette activité.
La plupart du temps, les biens acquis sont rénovés ou réaménagés : réunion, transformation et division des espaces… grâce à des travaux que demande le marchand de biens. Ils sont ensuite revendus à un prix plus élevé.
Il s’agit d’une activité commerciale, ce qui impose d’opter pour un statut bien spécifique. Le chiffre d’affaires que génère cette activité est important.
La microentreprise et la SCI
Ces deux statuts ne sont absolument pas adaptés à cette activité commerciale. La SCI ne peut pas convenir parce que l’activité est une activité commerciale.
Côté micro-entreprise, souvent appelée auto-entreprise, il faut savoir que ce n’est pas un vrai statut juridique à part entière. C’est en fait une nuance de l’entreprise individuelle avec un régime social et fiscal simplifié.
Vous ne pouvez pas de plus dépasser un plafond de chiffre d’affaires qui est de 170 000 euros HT en 2019. Ce n’est donc pas adapté puisque vous risquez très rapidement de dépasser cette somme. En plus, la TVA est également un critère qui ne correspond pas à cette forme de statut.
L’entreprise individuelle
Si vous optez pour ce type de forme juridique, il ne sera créé aucune entité juridique distincte, ce qui signifie que votre entreprise et vous ne formez qu’une personne sur le plan juridique. De ce fait, votre responsabilité personnelle est engagée sur les dettes professionnelles puisque vos patrimoines, personnel et professionnel, ne font qu’un. C’est donc un risque important en cas de problème. D’autant que la fiscalité est lourde.
C’est donc un statut qui n’est pas recommandé.
L’EIRL ou entreprise individuelle à responsabilité limitée
C’est une variante de l’entreprise individuelle qui présente les mêmes inconvénients, à la différence que vous pouvez scinder en deux votre patrimoine personnel et votre patrimoine professionnel. Cependant la fiscalité reste aussi lourde et complexe que dans la première forme. Vous ne pouvez pas prendre un associé.
L’EURL ou entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée
C’est une société à part entière qui dispose d’une personnalité morale même si elle ne comporte pas d’associé. Le gérant est le représentant légal de l’entreprise.
Votre patrimoine personnel est parfaitement protégé puisque votre responsabilité n’est engagée qu’à hauteur de l’apport. Il faut tout de même savoir que si vous commettez une faute de gestion, vous êtes responsable sur vos biens personnels. En revanche, le fonctionnement est simple, car en tant qu’associé unique gérant, vous disposez des pleins pouvoirs.
Avec ce régime, vous avez la possibilité au départ de ne pas avoir d’associés et ensuite de vous associer plus tard en facilitant la transformation en SARL. La cession et la transmission sont simples et vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés.
Les formalités, la fiscalité et la comptabilité sont contraignantes.
La société par actions simplifiées unipersonnelle ou SASU
Le président est le représentant légal, il est affilié au régime de la sécurité sociale dès lors qu’il perçoit un salaire.
Les avantages sont comparables à l’EURL puisque votre patrimoine personnel est préservé. L’aspect comptable, fiscal et administratif est lourd.
SARL et SAS
Ces formes juridiques se diffèrent de la SASU et de l’EURL, car elles supposent la présence d’associés. Vous n’avez pas les pleins pouvoirs et vous devrez prendre certaines décisions avec vos associés. Si ces statuts ne sont pas forcément adaptés au marchand de biens qui débute, elles peuvent l’être par la suite.
La SAS est souvent plébiscitée, car elle est plus souple.
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