En achetant des parts d’une Société civile de placement immobilier, ou SCPI, vous devenez propriétaire d’une partie du parc immobilier qu’elle a acquis. En échange, vous percevez une part des loyers perçus, sous forme de dividendes. Et c’est la SCPI qui se charge elle-même de la gestion locative. Mais il peut paraître encore plus avantageux d’acheter vos parts à crédits.

La mutualisation des risques

Si vous achetez un appartement à crédit, il vous faut bien sûr rembourser vos mensualités d’emprunt. Mais, si vous comptez louer cet appartement, les loyers perçus devraient vous permettre d’y parvenir plus facilement. À condition, toutefois, que le locataire paie régulièrement son loyer. Ce qui, on le sait, n’est pas toujours le cas.

En investissant dans une SCPI, vous ne rencontrez plus ce type de problème. En effet, le parc immobilier d’une SCPI est composé de nombreux immeubles, très divers par leur nature. Et vos revenus sont le fruit des loyers versés, non par une seule personne, mais par des dizaines de locataires, voire davantage.

Il y a donc une véritable mutualisation des risques, qui vous garantit le paiement de vos dividendes. Par conséquent, vous êtes sûr que les revenus provenant de la SCPI vous permettront de régler vos mensualités d’emprunt. L’achat à crédit de vos parts est donc sans risque.

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Un investissement sans apport personnel

D’une manière générale, le « ticket d’entrée » d’une SCPI est assez faible. En effet, il est possible de devenir l’un des associés d’une SCPI en achetant seulement une part dont le prix de souscription ne s’élève qu’à 150 ou 200 euros.

Ceci étant, l’apport initial, dans de nombreuses SCPI, est plutôt de l’ordre de 1.000 euros. En achetant vos parts à crédit, vous pouvez donc envisager ce placement sans disposer d’aucun patrimoine initial.

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Un double effet de levier

L’un des avantages les plus notables de cet achat à crédit de vos parts de SCPI, c’est qu’il vous fait profiter de ce que les économistes appellent un « effet de levier ». Dans ce cas, il est même double, puisqu’il existe :

• Un effet de levier financier. Il vient du fait que les revenus tirés des dividendes versés par la SCPI sont en principe supérieurs au coût de l’emprunt. En effet, depuis quelques années, les taux d’intérêt proposés par les banques étaient très bas, ce qui rendait les mensualités moins élevées. Le rendement moyen des SCPI se situant entre 4 et 6 %, les revenus locatifs étaient donc plus importants. Cet écart positif entre les revenus locatifs et le coût de l’emprunt permettait donc de rembourser une partie des mensualités.
• Un effet de levier fiscal. Il vient de ce que les intérêts d’emprunt et certains frais, comme les frais de dossier, sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Investir à crédit dans une SCPI permet ainsi de payer moins d’impôts.

À noter : La remontée actuelle des taux d’intérêt, liée notamment à la reprise de l’inflation, pourrait rendre moins net l’effet de levier financier dont nous parlions.

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