La Société civile de placement immobilier, ou SCPI, représente une bonne solution pour investir votre argent. L’achat de parts de SCPI vous procurera des revenus réguliers, sans aucun souci de gestion locative. Par ailleurs, un tel placement, dans une SCPI appropriée, s’avère très rentable. Mais comment mesurer cette rentabilité ?
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Choisir une SCPI de rendement
Avant de mesurer le rendement moyen de votre SCPI, il faut la choisir précisément pour sa capacité à vous rapporter des revenus intéressants. En effet, il existe plusieurs formes de SCPI, dont le but peut être différent. On trouve ainsi :
- Des SCPI fiscales, dont le but essentiel est de permettre au souscripteur de bénéficier d’avantages fiscaux.
- Des SCPI de plus-value, dont l’objectif principal est l’acquisition d’un parc immobilier qui se distingue par son potentiel de revalorisation.
Si c’est le rendement de votre investissement qui vous intéresse le plus, il faut alors opter pour un autre type de SCPI. On l’a nommée justement une SCPI de rendement. Ce qui en fait l’intérêt, ce sont les loyers perçus, en fonction des sommes investies dans l’achat des parts, et versés sous forme de dividendes.
Le rendement moyen des SCPI
Si vous avez acheté les parts d’une SCPI de rendement, c’est pour rentrer dans vos fonds et faire un bénéfice intéressant. Mais comment mesurer le rendement que vous pouvez attendre de cet investissement ?
Il dépend du type de SCPI choisi, on l’a vu, mais aussi de la nature et de la diversité du parc immobilier qu’elle a acquis. Il peut être aussi fonction du montant des loyers ou du taux d’occupation des logements.
Selon les SCPI, ce rendement est généralement estimé entre 4 et 6 %. Ce qui le rend déjà nettement plus intéressant qu’une assurance-vie, notamment pour ce qui regarde les fonds en euros, au rendement assez faible.
De manière plus précise, le rendement moyen des SCPI est passé de 5,08 % en 2014 à 4,35 % en 2018. Autre indicateur : le taux de rentabilité interne (TRI), qui permet de mesurer la rentabilité des SCPI sur une période donnée.
Or, de décembre 2013 à décembre 2018, soit sur une période de 5 ans, le TRI des SCPI s’est établi à 5,01 %. Une rentabilité d’autant plus notable que, durant la même période, l’inflation restait nettement en-dessous d’1 %.
Un indicateur à examiner de près
Pour avoir une idée encore plus précise de ce que peuvent vous rapporter vos parts de SCPI, et donc mieux mesurer le rendement de votre investissement, il convient de prendre en compte un indicateur essentiel, le taux de distribution sur la valeur du marché, ou TDVM.
Cet indicateur est l’un des outils les plus pertinents pour mesurer, sur l’année précédente, la rentabilité d’une SCPI.
Il se calcule de la manière suivante : On divise le prix moyen d’une part de SCPI sur une année par le montant des dividendes versés. Il s’agit des dividendes bruts, donc calculés avant le paiement de l’impôt. Cet instrument permet notamment de calculer le rendement de la SCPI en tenant compte de l’éventuelle évolution de la valeur des parts au cours de l’année considérée.
Exemple : Admettons que, au moment de la souscription, en janvier, la valeur moyenne d’une part soit de 120 euros, et ce jusqu’en juin. À ce moment-là, et jusqu’en décembre, le prix de la part baisse, pour se situer à 110 euros. Sur l’année, le prix de la part sera donc de 114 euros. Supposons enfin que la SCPI distribue 8 euros de dividendes annuels aux associés.
Le calcul du TDVM se fait de la manière suivante :
8 (dividendes annuels) ÷ 114 (valeur de la part dans l’année) = 7,01 %.
Important : Depuis le 1er janvier 2022, le TDVM est remplace par le taux de distribution (TD). La différence principale, c’est que la valeur de la part prise en compte est le prix de souscription, tel qu’il est fixé au 1er janvier de l’année. On ne tient donc pas compte de l’évolution possible de ce prix en cours d’année.
