Loyers, contrat de bail, syndic, professions immobilières … le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) balaie tous les champs du logement. Gros plan sur les principales mesures.

Encadrement des loyers création d’une fourchette de prix

Le décret d’encadrement des loyers, entré en vigueur le 1er août 2012, a été reconduit pour un an à compter du 1er août 2013. Le projet de loi Alur prévoyait de renforcer ce dispositif en l’axant sur le niveau de loyers dans les zones tendues alors que les précédents décrets ne portaient que sur leur évolution. Concrètement, trois niveaux seraient définis : le loyer médian de référence, le loyer « élevé » qui ne pourrait excéder de % le loyer de référence et le loyer « minoré » qui ne pourrait être supérieur au loyer médian diminué de 30 %. Chaque année, le gouvernement fixerait par arrêté préfectoral un loyer médian de référence au m2, par secteur géographique et par type de logement.

Les propriétaires pourraient déroger à ce plafond en invoquant un complément de loyer exceptionnel pour un logement disposant d’équipements spécifiques.

La garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers constitue l’une des mesures phare du projet Duflot. Ce dispositif serait mis en place pour l’ensemble du parc privé, meublés compris, et concernerait l’ensemble des bailleurs (personnes physiques ou morales) et des locataires. En pratique, un propriétaire confronté à un impayé de loyer serait immédiatement indemnisé.

Parallèlement, l’agence de la Garantie universelle des loyers se substituerait au propriétaire pour recouvrer l’impayé de façon amiable auprès du locataire défaillant. Si le comportement de ce dernier s’avérait abusif, une procédure de recouvrement forcé serait mise en place par le Trésor public.

La conclusion du bail

Plusieurs mesures portent sur le formalisme du bail.

Une liste exhaustive de pièces justificatives

Le projet de loi Alur prévoit d’établir par décret une liste exhaustive de pièces que le propriétaire pourrait exiger du locataire ou de la personne se portant caution. Le bailleur qui émettrait des demandes sortant de ce cadre encourrait une amende administrative pouvant atteindre 3000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Création d’un bail « type »

Autre mesure envisagée, la création d’un bail type, défini par décret, qui comporterait une série de mentions obligatoires : nom du locataire, équipements, montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du renouvellement, montant du loyer médian de référence dans la zone où est situé le logement ainsi que le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent. Dans le même esprit, des modalités-types d’élaboration de l’état des lieux seraient définies par décret afin de faciliter la comparaison entre l’entrée et la sortie.

Le délai de préavis raccourci à un mois

Aujourd’hui, sauf situations particulières, le délai de préavis imposé au locataire qui souhaite quitter son logement est de trois mois. Il serait réduit à un mois dans les zones tendues Parallèlement, le bailleur qui souhaite donner congé à son Locataire pour récupérer son logement, la nature du lien qui le lie au bénéficiaire de la reprise. En cas de congé pour vente ou de conge-reprise frauduleux, le projet prévoit la création d’une nouvelle sanction : 6000 € d’amende pour une personne physique et jusqu’à 30000 € pour une personne morale.

L’activité des syndics plus encadrée

Souvent décriés, les syndics de copropriété font l’objet de nouvelles mesures en vue d’accroître la transparence sur leur fonctionnement.

Une liste exhaustive des frais « particuliers »

Actuellement, les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un forfait annuel fixe. D’autres frais dits particuliers, dont le prix unitaire doit être précisé dans le contrat, peuvent faire l’objet d’une facturation « à la pièce ». Pour éviter l’accroissement des prestations particulières, le projet de loi prévoit de déterminer par décret la liste des frais particuliers, tous les autres relevant de la gestion courante.

Fin des dérogations au compte séparé

Alors que l’obligation du compte séparé pour le syndic est affirmée par la loi du 10 juillet 1965, de nombreux syndicats de copropriétaires y renoncent pour éviter un surcoût. Or, en cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés sur le compte du syndic. Le projet prévoit donc de supprimer toute dérogation à l’instauration du compte séparé. Il serait également interdit au syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires dans un souci de clarification financière,

Introduction du numérique

La convocation aux assemblées générales suit aujourd’hui un formalisme très strict, Il pourrait être admis que ces communications soient dématérialisées et donc transmises par courriel. Dans le même esprit, les syndics seraient obligés de mettre en place un « extranet copropriété » qui permettrait à tous les copropriétaires d’accéder à distance aux documents de la copropriété.

Les professions immobilières

De nouvelles dispositions devraient voir le jour pour renforcer la transparence du fonctionnement de certaines professions immobilières.

Nouvelles mesures pour les marchands de liste

De nombreuses structures proposent des listes de logements aux locataires, moyen- nant un coût pouvant atteindre 450 €. Or, il arrive que les biens soient déjà loués ou plus chers qu’annoncés. Le projet Alur prévoit d’imposer à ces agences que les logements ainsi proposés fassent l’objet d’un mandat d’exclusivité avec le marchand de listes, Le propriétaire du bien s’engagerait ainsi à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel. De même, il serait interdit de faire figurer sur une « liste de logements » une annonce également publiée sur Internet.

Création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière

Le projet prévoit de créer le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière dont les compétences seraient centrées sur l’élaboration de règles déontologiques pour toute la profession, proposées au ministère de la Justice pour adoption par décret. Cet organisme serait également chargé du contenu des formations continues obligatoires.

En attendant le vote définitif de la loi, ces mesures pourront connaître de nouvelles modifications, la garantie universelle des loyers étant aujourd’hui la plus incertaine.