Une SCI relève en général de l’impôt sur le revenu ou IR, toutefois il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal pour une SCI a des répercussions sur l’imposition des revenus et des plus-values immobilières. Nous vous apportons quelques précisions nécessaires pour faire la meilleure sélection !
Sommaire
La SCI et l’IR ou impôt sur le revenu
Les règles fiscales qui s’appliquent aux SCI à l’IR sont équivalentes à celles des revenus fonciers. La société ne paye pas l’impôt sur les plus-values de cession des biens immobiliers et sur les résultats.
Les associés de la société sont alors imposés à titre personnel, comme les particuliers qui sont propriétaires d’un bien immobilier.
Chaque membre de la SCI est imposé à l’IR à titre personnel, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, et en fonction de la quote-part qui lui revient. Des prélèvements sociaux au taux global de 17.2 % sont également dus sur les revenus fonciers.
Sans bénéfice, le déficit foncier peut être imputé sur les 10 ans suivants et sur le revenu global de l’associé s’il résulte de dépenses différentes des intérêts d’emprunt, le tout dans la limite annuelle de 10 700 euros et sans limite dans certains cas particuliers.
Pour les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, elles sont soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. De plus, une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 euros.
La plus-value fait l’objet d’un abattement selon la durée durant laquelle vous détenez le bien :
Pour l’IR : un abattement progressif est appliqué au-delà de 6 ans, la plus-value est exonérée au-delà de 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique également à compter de la sixième année de détention du bien, et l’exonération sur la plus-value est mise en place si vous détenez le bien depuis 30 ans.
SCI et IS ou impôt sur les sociétés
En choisissant l’impôt sur les sociétés, les associés se libèrent de la fiscalité sur les bénéfices et les plus-values qu’ils font peser sur la SCI. Ils ne sont alors plus imposés que sur les dividendes qu’ils prennent.
Au niveau des résultats, c’est l’impôt sur les sociétés qui est alors appliqué. Les déficits ne sont alors imputés que sur les bénéfices à l’avenir.
Pour ce qui est des plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui sont appliquées. La plus-value vient s’additionner au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement, elles peuvent être importantes et l’imposition augmente.
L’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IS est imposé dans le respect des règles des plus-values sur valeur mobilière ou des plus-values professionnelles. Pour les associés : personnes physiques, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention à condition que vous ayez vos parts depuis 2 ans au moins. Il est de 50 % pour les titres de 2 à 8 ans et de 65 % pour les titres de plus de 8 ans.
Tableau comparatif des deux statuts : SCI à l’IR ou SCI à l’IS
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
| Imposition des bénéfices | Chaque associé est imposé | À l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI |
| Frais d’acquisition des immeubles | Non-déductibles fiscalement | Déductibles du résultat imposable |
| Charges déductibles | Travaux d’entretien et de réparation, provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière et assimilée, frais de gestion, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement | Toutes les charges qui sont engagées dans l’intérêt de la société |
| Amortissement du bien immobilier | Pas de déduction fiscale | Déduction du résultat imposable |
| Imposition de l’associé personne physique sur les bénéfices | Imposition directe des bénéfices à l’IR de l’associé, dans la catégorie des revenus fonciers | Imposition uniquement en cas de distribution de dividendes (IR sur les revenus de capitaux mobiliers) |
| Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliers | Imposition au titre de plus-value immobilière | Pas d’imposition personnelle, mais une imposition au niveau de la société |
| Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de parts | Imposition au titre de plus-value immobilière | Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |
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