Contrairement aux idées reçues, la rentabilité d’un investissement locatif dans l’ancien peut s’avérer plus intéressante que dans le neuf grâce au mécanisme du déficit foncier. En effet, le bien ancien, souvent moins cher à l’achat que le neuf, génère davantage de dépenses tout au long de l’année qui peuvent être déduites. Explications.

Les deux grands avantages du neuf

L’acquisition d’un logement neuf garantit une économie de dépenses d’entretien et peut permettre de pratiquer des loyers plus élevés.

Paradoxalement, cette absence de dépenses peut s’avérer moins rentable sur le plan fiscal.

Peu de dépenses d’entretien

Acheter un logement neuf offre un certain nombre de garanties. D’une part, les travaux de réparation et d’amélioration y sont plus rares : ravalement extérieur, cage d’escalier, mise aux normes des ascenseurs, adaptation aux règles d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et autres dépenses liées à l’usure du bâtiment.

D’autre part, un immeuble neuf bénéficie de la garantie décennale du constructeur qui prémunit les propriétaires des dépenses engendrées par un éventuel vice de construction.

Des frais d’acquisition réduits

Autre atout : les frais d’acquisition sont réduits, ce qui assure une économie importante et compense légèrement la différence de prix entre neuf et ancien.

Enfin, un logement neuf disposant de tous les équipements modernes est également susceptible d’être loué à un meilleur prix.

Le déficit foncier pour l’ancien

À l’inverse du logement neuf, le bien ancien, souvent moins cher à l’achat, génère davantage de dépenses tout au long de l’année. Pour autant, le déficit foncier permet de transformer cet inconvénient en atout de rentabilité.

Le régime réel d’imposition

A l’inverse du régime dit « micro-foncier » qui consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des revenus locatifs, le régime réel permet de déduire l’intégralité des dépenses en précisant chaque poste et en joignant les justificatifs à la déclaration.

Le fonctionnement du déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier est très simple. D’un côté, le contribuable perçoit des loyers tout au long de l’année, ce qui correspond à son crédit. De l’autre, il effectue des dépenses de travaux, de financement mais aussi de gestion du bien, ce qui correspond à son débit. Si le montant du débit est supérieur celui du crédit, le contribuable bénéficie alors d’un déficit foncier.

Charges déductibles dans le cadre du déficit foncier

Le calcul du déficit foncier prend en compte les dépenses suivantes :

• Intérêts de l’emprunt destiné à bien, frais d’assurance, frais de dossier il y a une particularité sur les intérêts des emprunts ils ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global, mais déductibles uniquement sur les revenus des dix années suivantes.
• Travaux d’amélioration : installation d’un digicode, chauffage central…
• Travaux d’entretien et de réparation ;
• Frais de gestion locative ;
• Assurance habitation ;
• Taxe foncière ;
• Frais de procédure en cas de litige avec le locataire ;
• Frais de rémunération des concierges ou honoraires versés à une société de gardiennage ;
• Provisions pour charges de copropriété versées au syndic au cours de l’année ;
• Dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire qui ne S’est pas acquitté de Sa dette au 31 décembre de l’année de son départ : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage.

Attention : N’oubliez pas de prendre en compte ces charges si vous souhaitez effectuer l’achat d’un appartement ou d’une maison.

Plafonnement du montant déductible

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, tout dépassement à ce plafond pouvant être reporté sur les dix années suivantes pour être déduit mais seulement en cas d’excédent foncier. En clair, tant que le contribuable affiche un déficit foncier, les excédents des années précédentes demeurent en suspens, et ce, même SI le déficit est inférieur au plafond.

Ne pas se laisser aveugler par la fiscalité

Sur le plan fiscal, le déficit foncier constitue un mécanisme attractif.

Mais attention, si l’aspect fiscal entre évidemment en ligne de compte dans le calcul global de rentabilité d’un investissement locatif, il ne doit pas pour autant occulter les autres aspects de l’acquisition. Car l’investissement locatif demeure avant tout un achat immobilier pour lequel les qualités du bien et de son environnement doivent rester au Cœur de la réflexion.

Exemple pratique : Marc et Ludivine

Un couple disposant d ‘un salaire annuel imposable de 80 000€, soit un taux marginal d’imposition de 30% achète un appartement à rénover de 100 000€.

Le montant des travaux s’élève à 30 000€.

Après rénovation, le logement est loué 550€ par mois (6 600 € par an). Les charges annuelles, taxe foncière incluse, sont de 1000 €.

À noter que Ludivine et Marc n’ont pas d’autres revenus locatifs. Le revenu imposable de ce couple est calculé de la manière suivante :

• Salaires : 80 000 €
• Revenus fonciers après déduction des charges et travaux : 6 600€- 30 000€ = -24 400€
• Imputation du déficit foncier dans la limite de 10 700 €, soit un revenu imposable de 69 300 et un TMI de 30%.
• Impôt sur le revenu à payer la première année (69 300 X 30 % — 11 132 €), soit 9 658 € (pas de prélèvements sociaux à payer).

À titre de comparaison, si le couple avait acheté un logement neuf et n’avait pas pu déduire les travaux, son revenu imposable serait passé 85 600 €. Son impôt sur le revenu aurait atteint 14 547 € et le couple aurait dû acquitter 963€ au titre des prélèvements sociaux (17,2 % x 5 600 €), soit 15 510 € d’impôt au total.

Conclusion. Pour la première année, l’économie d ‘impôt globale est donc de 5 853 € (1 680 € du fait de la non-taxation des loyers ; 3 210€ résultant de l’imputation du déficit sur le revenu global et 963 € provenant du non-paiement des prélèvements sociaux).

Pour continuer votre lecture, cet excellent article du JDN.