La loi a prévu des garde-fous pour protéger l’acquéreur dont le logement reste inachevé en raison de la défaillance du professionnel.
Acquérir un logement à l’état de projet vous expose à davantage de risques. Heureusement, vous profitez de plusieurs protections. Que vous l’achetiez en l’état futur d’achèvement ou que vous fassiez construire une maison individuelle, vous bénéficiez d’une première garantie grâce au paie- ment au fur et à mesure de la construction. Vous ne réglez que ce qui est réalisé. En pratique, il n’est toutefois pas certain que vous puissiez terminer votre logement avec l’argent que vous avez conservé. Aussi, la loi impose au professionnel de vous fournir une garantie supplémentaire.
La garantie de livraison dans le CCMI
Le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) doit obligatoirement comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur (art. L231-6 du CCH). Dès lors, à compter de la date d’ouverture du chantier, vous êtes protégé contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
Dans l’hypothèse d’une faillite du constructeur, le garant (une banque, société de caution mutuelle ou assurance) pourra mettre en demeure l’administrateur judiciaire (ou le constructeur) de se prononcer sur la poursuite du contrat. À défaut de réponse dans le délai d’un mois, le garant doit intervenir.
Il en va de même si dans les quinze jours suivant une réponse positive, il n’y a pas de reprise effective des travaux (art. L231-6 du CCH).
Les garanties d’achèvement et de remboursement en Vefa
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux. Ces garanties ont vocation à protéger l’acquéreur, notamment dans l’hypothèse d’une faillite du promoteur.
La garantie de remboursement revêt la forme d’un cautionnement donné par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, par lequel cet organisme s’engage, solidairement avec le promoteur, à rembourser les versements que l’acquéreur a effectués si la vente fait l’objet d’une résolution amiable ou judiciaire pour cause de défaut d’achèvement (art. R 261-22 du CCH). Cette garantie porte sur les différentes sommes versées par l’acheteur au titre du prix de vente. En contrepartie, l’acquéreur ne peut pas exiger l’achèvement des travaux et la livrai- son du bien.
La garantie financière d’achèvement offre à l’acquéreur l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie prend la forme, soit d’une ouverture de crédit par laquelle l’établissement financier s’engage à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit d’un cautionnement par lequel il s’engage, solidairement avec le promoteur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble (R.261-21 du CCH).
Bon à savoir : Le notaire n’intervient pas dans un contrat de construction de maison individuelle. En revanche, la Vefa est rédigée par le notaire qui doit vérifier que l’ensemble des garanties et assurances est bien réuni.
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