Les outils de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un logement ou de la réalisation de travaux de rénovation, dans le cadre d’un projet de mise en location. Mais comme pour tout mécanisme de défiscalisation, il est important d’en connaître les règles et le fonctionnement afin de parvenir à réduire son impôt dans les meilleures conditions.

Étape n°1 : comprendre la défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière est une démarche d’optimisation fiscale permettant de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de la réalisation d’une action dans le domaine de l’immobilier. Les outils de défiscalisation concernent deux types de projets : l’acquisition d’un bien résidentiel et la réfection d’un logement ancien. Dans les deux cas de figure, la réduction d’impôt est assujettie à une obligation de mise en location.

Les mécanismes de défiscalisation dans l’immobilier font partie des niches fiscales : des dérogations accordées par l’État dans l’optique de soutenir un secteur économique. En l’occurrence, ces outils contribuent à stimuler la construction de logements neufs et à répondre à une demande locative de plus en plus forte. De sorte que la défiscalisation immobilière ne profite pas qu’aux contribuables.

Étape n°2 : prendre connaissance des différents dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier

Il existe plusieurs façons de réduire son impôt sur le revenu à travers l’investissement immobilier. Parmi les mécanismes de défiscalisation, on distingue notamment :

• La loi Pinel (réduction d’impôt maximale équivalente à 21 % du montant de l’investissement, en fonction du nombre d’années de mise en location).
• La loi Censi-Bouvard (réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat pour 9 ans de mise en location, avec la possibilité de récupérer la TVA).
• Le déficit foncier (déduction de certaines charges qui viennent s’imputer sur les loyers perçus et sur le revenu imposable).
• La loi Malraux (réalisation de travaux de rénovation dans un bien immobilier classé pour réduire son impôt à hauteur de 22 % ou de 30 % des dépenses, contre 9 ans de location).
• La loi Monuments historiques (déduction de nombreux postes de dépenses des revenus fonciers, en particulier les travaux, les charges d’entretien et de restauration, ainsi que les intérêts d’emprunt).

Il ne reste plus à choisir le dispositif qui correspond à votre projet d’investissement, en tenant compte des conditions à remplir.

Étape n°3 : remplir les conditions du dispositif choisi pour réduire son impôt

Les réductions d’impôt accessibles grâce aux outils de défiscalisation ne sont pas offertes sur un plateau. Pour en bénéficier, et ainsi réduire son impôt, il s’agit de remplir les conditions imposées pour chaque outil. Il est donc essentiel de sélectionner le dispositif en fonction de votre projet immobilier – ou, à l’inverse, de choisir un type de bien immobilier en fonction de la réduction d’impôt souhaitée.

Prenons un exemple : vous avez le projet d’investir dans le locatif. La meilleure option consiste à opter pour le Pinel et de mettre le logement en location pendant le laps de temps le plus long, à savoir 12 ans. Cela vous permet de réduire votre impôt à hauteur de 21 % du montant de l’investissement. Mais ce dispositif s’accompagne de strictes conditions :

• Acheter un bien immobilier neuf dans une commune située en zone tendue (A, A bis ou B).
• Mettre en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du chantier, pour la durée prévue.
• Respecter les plafonds : de loyer (pour vous) et de ressources (pour les locataires). Sachant qu’il est possible de louer à des membres de votre famille.
• Tenir compte du plafond de l’investissement : il n’est possible de défiscaliser que sur 300 000 € maximum (et 5 500 € du mètre carré).

Les autres outils de défiscalisation fonctionnent de la même manière, certains étant assujettis à des conditions plus drastiques que d’autres. Par exemple, la loi Monuments historiques ne s’applique qu’à de rares immeubles classés ou inscrits au patrimoine national, avec des travaux encadrés par le ministère de la Culture et la nécessité de disposer d’une importante mise de départ.

Étape n°4 : déclarer son opération et ses revenus à l’administration fiscale

Enfin, n’oubliez pas de déclarer à l’administration fiscale votre opération immobilière si vous voulez bénéficier des effets de la défiscalisation, et ainsi réduire votre impôt. Là encore, il est indispensable de respecter certaines règles en fonction du dispositif choisi : un investissement Pinel ne doit être signalé que la première année, puis les revenus fonciers doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle.

Pour en savoir plus sur le mode de calcul de l’impôt avec la réduction issue de l’opération de défiscalisation immobilière, vous pouvez consulter les articles d’un blog spécialisé comme LeCapital.fr. Et voilà, vous n’avez plus qu’à vous lancer… avec l’aide d’un professionnel, c’est encore mieux !