La location meublée non professionnelle, plus connue sous le sigle LMNP, séduit de nombreux investisseurs en quête de revenus complémentaires. Avant de louer un bien meublé, il convient toutefois de respecter des étapes administratives précises, dont l’immatriculation officielle.

Comprendre les fondements de la LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’inscrit dans la démarche de création d’une LMNP et concerne toute personne qui loue un logement meublé sans que cette activité ne dépasse certains seuils de revenus. En pratique, il est nécessaire que les recettes locatives annuelles soient :

• Inférieures à 23 000 €, ou
• Moins élevées que 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Si la location meublée dépasse ces conditions, le statut bascule vers celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le LMNP reste donc accessible à la plupart des bailleurs qui souhaitent percevoir un complément de revenu sans exercer une activité 100 % professionnelle.

« L’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une inscription dans un centre de formalités des entreprises (CFE) dans les 15 jours suivant le début de la location du bien. Cette démarche est gérée par le Greffe du Tribunal de Commerce affilié à votre bien immobilier. »

Cette citation illustre l’importance d’enregistrer rapidement son activité pour être en conformité. Désormais, cet enregistrement s’effectue via le guichet unique de l’INPI, même si le formulaire P0i (Cerfa n°11921*06) reste une référence traditionnelle.

Pourquoi devenir loueur en meublé non professionnel ?

La location meublée non professionnelle offre plusieurs avantages :

• Fiscalité attractive : il est possible de choisir entre un régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou un régime réel, selon le volume de charges et la situation de l’investisseur.
• Gestion flexible : un bien meublé peut être exploité sur des durées variées (courte, moyenne ou longue durée) et répondre à divers besoins (location étudiante, saisonnière, etc.).
• Déductions intéressantes : en régime réel, il est envisageable de déduire de nombreuses charges (travaux, honoraires de gestion, amortissements…).
• Formation d’un patrimoine : l’investissement immobilier reste un levier traditionnel pour se constituer un capital, financé partiellement par les loyers.

Attention : pour bénéficier de ces avantages, il est primordial d’accomplir la déclaration de début d’activité selon les règles en vigueur et de respecter le cadre légal en matière de meublé (logement décent, respect des critères d’habitabilité, etc.).

Les grandes étapes pour l’immatriculation d’une LMNP

1. Identifier la date de début d’activité

Le point de départ officiel correspond souvent à la signature du bail ou à la date d’achat du bien. C’est important pour la suite : toute personne qui souhaite créer une LMNP dispose d’un délai de 15 jours après ce début pour s’enregistrer.

À noter : quand un bien vient d’être acquis, certains conseillent d’indiquer la date d’achat comme date de début d’activité. Ce choix permet éventuellement de déduire des dépenses liées aux frais de notaire, si le régime réel est retenu par la suite.

2. Compléter la formalité via le guichet unique

Auparavant, la déclaration au centre de formalités des entreprises (CFE) se faisait grâce au formulaire P0i. Depuis la mise en place du guichet unique de l’INPI, la procédure se déroule en ligne :

1. Création ou connexion à son compte sur inpi.fr.
2. Rubrique « Entreprises », puis « Déposer une formalité d’entreprise » et sélection de « Création d’entreprise ».
3. Saisie des informations (coordonnées, nature de l’activité, description du logement, date d’effet, etc.).
4. Choix du régime fiscal : micro-BIC ou régime réel simplifié.
5. Validation et obtention d’un numéro SIRET, sous 2 à 3 semaines en moyenne.

Bon à savoir : l’immatriculation est gratuite. Le numéro SIRET constitue la pièce maîtresse de la création d’une LMNP, car il prouve l’existence officielle de l’activité. La déclaration peut être effectuée par le loueur lui-même ou par un professionnel mandaté.

3. Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’opter pour l’un des deux principaux régimes d’imposition des bénéfices :

• Régime micro-BIC :
  • S’applique de plein droit si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (seuil en vigueur selon la dernière loi de finances).
  • Permet un abattement forfaitaire de 50 % (classique) ou ou de 30 % seulement pour les meublés de tourisme non classés.
  • Aucune comptabilité complexe n’est requise, mais il n’est pas possible de déduire davantage de charges que ce que couvre l’abattement.
• Régime réel simplifié :
  • Obligatoire si les revenus locatifs dépassent 77 700 €.
  • Autorise la déduction de toutes les dépenses réellement engagées dans l’intérêt de l’activité (travaux, intérêts d’emprunt, frais de notaire, assurance…).
  • Permet également l’amortissement du bien et du mobilier, diminuant grandement le bénéfice imposable.

Important : beaucoup de propriétaires optent volontairement pour le régime réel, même si leurs recettes sont inférieures au seuil. Cette stratégie est avantageuse quand les charges sont importantes, car l’abattement du micro-BIC peut s’avérer moins favorable.

4. Prendre contact avec le Service des Impôts des Entreprises (SIE)

Une fois la création d’une LMNP validée et le SIRET attribué, l’administration fiscale adresse un questionnaire (formulaire 751-SD) pour établir la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

À noter : la CFE doit être payée chaque année, à partir de la deuxième année d’exercice, sauf cas d’exonération. Le formulaire 1447 ou une démarche en ligne permet de déclarer les informations nécessaires au calcul de la CFE.

Principales déclarations d’impôts pour la LMNP

Micro-BIC et déclarations simplifiées

Avec le micro-BIC, la déclaration s’inscrit dans le formulaire 2042 C-PRO. Les loyers bruts perçus sont reportés en bloc, et l’abattement appliqué par l’administration. Ce régime est idéal pour ceux dont les charges réelles sont faibles et qui souhaitent réduire la gestion administrative.

« Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur le revenu annuelle (période mai-juin), vous devez compléter une déclaration d’impôt LMNP en micro-BIC en reportant vos revenus dans le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. »

Cet extrait rappelle le fonctionnement du régime simplifié, adapté aux bailleurs qui ne dépassent pas le plafond des 77 700 € et qui n’ont pas d’importants frais déductibles.

Régime réel et liasse fiscale

En régime réel, il est indispensable de fournir une comptabilité tenant compte des amortissements et de remplir la liasse fiscale, généralement composée du formulaire 2031-SD et des annexes. Voici les étapes essentielles :

1. Établir un bilan comptable et un compte de résultat (même simplifié).
2. Calculer l’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier.
3. Transférer le résultat sur la déclaration 2042 C-PRO, en intégrant éventuellement un report de déficit si les charges et amortissements dépassent les loyers bruts.

Cette gestion plus technique pousse de nombreux loueurs en meublé non professionnels à solliciter un expert-comptable. Les honoraires de comptabilité sont déductibles dans le cadre du régime réel.

Attention aux erreurs fréquentes

Important : il est utile de connaître les fautes qui se répètent souvent lors de la démarche de création d’une LMNP :

1. Oublier de déclarer dans les temps : la formalité d’immatriculation doit intervenir dans les 15 jours suivant la mise en location. Toute omission risque de compliquer la régularisation ultérieure.
2. Mal choisir son régime : opter pour le micro-BIC par facilité peut faire perdre des avantages fiscaux si les charges ou l’amortissement sont élevés. D’un autre côté, un régime réel mal maîtrisé peut devenir lourd si les recettes sont minimes.
3. Ignorer la CFE : certains bailleurs oublient cette cotisation. Pourtant, toute activité de location meublée, même non professionnelle, y est assujettie, sauf exonération spécifique.
4. Se tromper de date de début d’activité : la date indiquée influe sur la possibilité de déduire certaines dépenses, notamment si le régime réel est choisi. Mieux vaut définir la date d’achat du bien comme celle de lancement dans bien des cas.
5. Se passer d’accompagnement : un comptable spécialisé en LMNP ou un cabinet expert permet d’éviter les erreurs et de gagner du temps.

À noter : le passage éventuel au statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) se fait automatiquement lorsque le revenu locatif excède 23 000 € et que ce montant dépasse 50 % des revenus du foyer fiscal. Les loueurs qui approchent ces seuils doivent anticiper un changement de régime social et fiscal.

Points à retenir sur la déclaration sociale

En LMNP, la déclaration des revenus inclut également le paiement des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 17,2 %. Contrairement au LMP, le loueur non professionnel ne règle pas de cotisations sociales de type SSI (Sécurité sociale des indépendants), tant que les recettes locatives restent sous le plafond de 23 000 € et ne dépassent pas 50 % des autres revenus du foyer.

Bon à savoir : si le seuil de 23 000 € est franchi, l’Urssaf peut considérer qu’il s’agit d’une activité relevant du régime professionnel. Les cotisations sociales deviennent alors obligatoires et la fiscalité change. Cette situation doit être anticipée pour éviter toute mauvaise surprise.

Conseils pour optimiser son investissement LMNP

Pour que la location meublée non professionnelle conserve tout son attrait, quelques points méritent une attention particulière :

• Faire une simulation fiscale : avant de décider du régime (micro-BIC ou réel), un simulateur ou un comptable spécialisé permet de chiffrer précisément l’option la plus rentable.
• Soigner l’état du logement : un logement propre, décent et meublé de façon complète attire plus de candidats et limite la vacance locative.
• Tenir une comptabilité rigoureuse : même en micro-BIC, les documents de revenus et de charges doivent être conservés. Au régime réel, un bilan est obligatoire.
• Gérer la TVA : en principe, la LMNP est hors champ de la TVA, sauf si l’activité s’apparente à du para-hôtelier (petit-déjeuner, ménage, accueil régulier, linge de maison). Le choix d’une activité para-hôtelière peut ouvrir droit à la récupération de la TVA sur l’investissement, mais implique des formalités plus poussées.

Bon à savoir : s’il s’agit d’une location de tourisme classée ou d’une chambre d’hôtes, l’abattement micro-BIC peut grimper à 71 %. Ce type de location suppose cependant de respecter des normes de classement et de services pour les vacanciers.

FAQ sur la création d’une LMNP

Q : Existe-t-il des sources non accessibles dans cet article ?
R : Non, aucune source ne se situe hors de portée. Tous les textes de référence ont pu être consultés et inspirent la rédaction présente.

Q : Quand faut-il déclarer l’activité de location meublée non professionnelle ?
R : Il est recommandé de déclarer le démarrage dans les 15 jours qui suivent la mise en location. Une formalité tardive est toujours possible, mais mieux vaut respecter les délais pour éviter toute complication.

Q : Comment obtenir le numéro SIRET pour une LMNP ?
R : Le numéro SIRET provient du guichet unique de l’INPI après la validation de la déclaration de début d’activité. Autrefois, il fallait compléter le formulaire P0i et l’envoyer au CFE compétent. À ce jour, tout se passe en ligne via inpi.fr.

Q : Est-il obligatoire de recourir à un comptable pour la LMNP ?
R : Ce n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé pour ceux qui choisissent le régime réel. Les règles d’amortissement et de déduction des charges sont assez techniques ; un professionnel évite les erreurs et sécurise la déclaration de revenus.

Q : Le micro-BIC est-il toujours plus simple pour la location meublée non professionnelle ?
R : En principe, oui, le micro-BIC est plus léger sur le plan déclaratif. Néanmoins, il se révèle parfois moins avantageux quand il y a beaucoup de charges. Les cadres ayant un emprunt immobilier, des travaux ou des frais importants peuvent souvent réduire leur imposition grâce au régime réel.

Q : Que se passe-t-il si les recettes locatives dépassent le seuil de 23 000 € ?
R : Au-delà de 23 000 € de revenus annuels, le bailleur est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel, à condition que ce montant représente plus de 50 % des revenus du foyer. L’Urssaf réclamera alors des cotisations sociales, et le régime fiscal évoluera en conséquence.

Q : Comment procéder pour changer de régime fiscal (micro-BIC vers réel) ?
R : Il faut envoyer un courrier d’option (lettre recommandée avec accusé de réception) au Service des Impôts des Entreprises rattaché au bien, avant la date limite de déclaration de l’année concernée. L’option est valable un an et se reconduit tacitement.