Malgré le fait que les taux fixes soient désespérément bas, nombreux sont les emprunteurs qui gagneraient à signer pour un prêt révisable. Tour d’horizon sur ce que valent réellement les offres du marché.

Les emprunteurs français privilégient les crédits à taux fixe, dont ils apprécient la lisibilité tout au long de la durée du prêt. A cet égard, un chiffre est éloquent : en mars 2016, d’après le Crédit Cnasea, la part des crédits à taux révisable s’est limitée à 6,5 % du marché.

Ce type de prêt peut varier à la hausse mais aussi à la baisse, à chaque révision. Ils sont indexés sur l’Euribor, le taux de référence du marché interbancaire en zone euro. Une hausse éventuelle est un facteur de risque pour les emprunteurs. Cependant, au fil des ans, ces crédits ont subi des aménagements importants visant à les sécuriser.

A la différence de nos voisins anglo-saxons, qui répercutent intégralement les augmentations des taux d’intérêt sur leurs clients, en France, la plupart des crédits variables sont munis d’un cap à la hausse, c’est-à-dire d’un plafond.

Du coup, moins élevés au départ que les fixes, entre 0,60 et un point de différence actuellement, les taux révisables peuvent être intéressants pour certains emprunteurs, tout particulièrement pour ceux qui réalisent des investissements locatifs. Selon le niveau du cap choisi, ils profiteront de l’avantage pendant au moins un an ou deux, et réaliseront donc des économies sur les intérêts la ou les deux premières années.

En cas de hausse des taux, motivée souvent par un retour d’inflation, le butoir permet d’amortir le choc. Et les loyers, qui servent à rembourser en partie les mensualités du crédit, bénéficieront probablement d’une augmentation couvrant celle des échéances.

A condition de retenir comme critère le niveau du CAP, le taux de départ et les frais de dossier, les investisseurs peuvent prendre aujourd’hui ce pari très raisonnable. D’autant qu’ils défiscalisent les intérêts de crédit!

Le taux d’intérêt : le TEG, le plus éloquent

Le taux de départ est, bien sûr, important. Pour notre exemple, nous avons relevé celui d’un emprunt de 150 000 euros sur dix-huit ans, avec un apport personnel de 10 %, à comparer avec un taux fixe moyen de 3,4 %.

II ne faut cependant pas se fier au seul taux nominal souvent mis en avant, car il ne comprend ni les frais de dossier ni l’assurance décès invalidité.

Mieux vaut donc se référer au taux effectif global (TEG), qui intègre frais et assurance. La garantie décès invalidité est obligatoire. Mais on peut la souscrire dans un autre établissement que la banque prêteuse. A condition d’être jeune et en bonne santé, et de préférence non-fumeur, il est ainsi possible de bénéficier d’un taux d’assurance plus intéressant que celui du contrat de la banque.

Par ailleurs, les prêts avec un cap + 1 ne sont jamais révisés la première année. Avec un cap + 2, le maintien du taux de départ est garanti pendant deux ans. Il convient de regarder le différentiel avec le taux fixe. Et de demander quelques simulations pour toute la durée du crédit

Les frais de dossier : Une négociation possible

Les banques prélèvent toutes des frais de dossier lorsqu’elles délivrent un crédit Ils s’échelonnent, dans les formules étudiées, de 500 à 1500 euros pour un emprunt de 150 000 euros.

La Banque Postale ne les facture pas aux emprunteurs de moins de 35 ans. Ces frais font souvent partie de la négociation. Un bon client peut donc payer des frais bien inférieurs à ceux que la banque affiche.