Pas toujours facile d’être certain de la « bonne santé » d’un bien immobilier. Suivez le guide pour éviter les mauvaises surprises.

Que vous soyez acheteur, vendeur, locataire potentiel ou propriétaire bailleur, vous avez des devoirs et des droits qui vous couvrent ou vous protègent en cas de litiges. Si toutes les étapes d’une mise en vente ou d’une location sont respectées, les risques de mauvaise surprise seront minimes, voire inexistants.

Mais attention, si vous traitez de particulier au particulier, il est conseillé d’interroger un notaire qui vous indiquera la marche à suivre et les délais de validité des différents documents à produire.

Les « diagnostics » obligatoires avant de vendre

1. L’amiante

Depuis 2002, le diagnostic amiante est obligatoire pour toutes les constructions réalisées avant 1997 et reste valable un an. De très nombreux produits dérivés de l’amiante et des produits amiantés ont été fabriqués et très largement utilisés sans aucune réglementation au cours de ces dernières décennies. Lorsqu’elle est inhalée par l’organisme, la poussière d’amiante est extrêmement nocive et représente l’un des premiers dangers sanitaires par pollution urbaine et industrielle à conséquences cancérigènes.

Lors du diagnostic, un spécialiste inspecte les faux plafonds, les peintures, les revêtements muraux, les canalisations ou encore les dalles de sols.

• Les propriétaires vendeurs doivent faire appel à des techniciens titulaires d’une attestation de compétences pouvant exercer ces missions de diagnostic.
• L’absence de constat rend le vendeur responsable de la présence éventuelle d’amiante découverte après la vente. Le vendeur pourrait ainsi être tenu de financer d’onéreux travaux de désamiantage.

2. Le plomb

Pendant très longtemps, le plomb a été employé en France pour fabriquer des canalisations d’eau et entrait dans la composition des peintures. On sait aujourd’hui à quel point le plomb peut être toxique. Le risque d’intoxication par ingestion ou inhalation est potentielle- ment élevé dans les logements anciens (avant 1948) et dégradés. Aujourd’hui encore, des enfants d’un à six ans sont atteints de saturnisme. Le plomb va se fixer sur les os et circule dans le sang pour atteindre, enfin, le système nerveux. Cette maladie provoque des troubles graves (troubles digestifs, dysfonctionnement des reins, troubles du comportement) et peut conduire à des convulsions mortelles.

• Depuis 1995, la pose et la soudure de canalisation en plomb sont interdites. Le ministère de la Santé a mis en œuvre des actions de dépistage systématique et, à terme, toutes les tuyauteries en plomb devraient être remplacées.
• Depuis 1998, la recherche de présence et d’accessibilité au plomb dans un logement mis en vente est obligatoire.
• L’état des risques est réalisé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié

ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. Le certificat est valable un an.

Si le vendeur ne peut fournir le document stipulant cette recherche de plomb, il demeure garant des vices cachés liés à la présence éventuelle de ce matériau.

3. Les parasites

• Depuis 1999, si votre logement mis en vente se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, vous devez annexer un état parasitaire du bâtiment à l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
• Lors de la signature de l’acte, il doit être établi depuis moins de trois mois. Il doit mentionner l’immeuble concerné, les parties visitées, les éléments infestés ou non par les termites et autres insectes xylophages.
• L’expertise ne peut en aucun cas être réalisée par des entreprises proposant des traitements contre les termites.

Comment calculer la superficie ?

Depuis 1996, une loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat (promesse de vente) et tout acte de vente. Cette obligation ne concerne que les immeubles en copropriété et non les maisons individuelles, à l’exclusion de celles faisant partie de lots de copropriétés dites « horizontales comme les lotissements.

• Le recours à un professionnel s’impose. L’omission pure et simple de la superficie pour un appartement en copropriété peut entraîner la nullité de la vente.
• La superficie retenue est celle des planchers des locaux clos couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, plinthes, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
• Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul.

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