En achetant des parts d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), vous devenez propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier qu’elle a constitué. En échange, vous recevez des dividendes. Si cette forme d’investissement locatif comporte des avantages indéniables, elle présente également des risques.
Sommaire
Une érosion possible des revenus
De par sa nature même, l’investissement en SCPI est très dépendant du marché immobilier. Si ce secteur éprouve des difficultés, les dividendes, calculées en fonction des loyers, seront moins élevées.
En ce sens, le capital investi dans l’achat de parts de SCPI n’est nullement garanti. Cependant, la diversité du parc immobilier possédé par la plupart des SCPI atténue un tel risque.
En effet, si, par exemple, les bureaux ou les commerces sont moins occupés, comme ce fut le cas durant la crise sanitaire liée au Covid, cette défaillance peut être compensée par le taux d’occupation satisfaisant des autres types de logement.
Un rendement qui peut baisser
Le rendement d’un tel investissement n’est pas plus garanti que les revenus qu’il rapporte. En effet, si le nombre de biens effectivement mis en location est assez nettement inférieur à celui des logements à louer, le rendement pourra fléchir.
De fait, le montant global des loyers sera plus faible, et les dividendes seront moins élevées. Ce qui se traduira par une baisse du rendement.
Là encore, ce risque est moindre si le parc immobilier de la SCPI est vraiment diversifié. Si, en revanche, il se compose surtout de logements classiques, le risque d’impayés et de vacances pèsera plus lourdement sur l’évolution du rendement. La diversité des investissements opérés par la SCPI permettra donc d’éviter en partie cette érosion des rendements.
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Une éventuelle défaillance de la société de gestion
Vous confiez vos intérêts à une société qui s’occupe de la gestion locative à votre place. Il faut donc vous assurer des compétences de ceux qui la dirigent.
Essayez donc de vous renseigner sur le sérieux et la réputation de cette société. Tâchez de savoir si elle est ancienne et si son travail a donné satisfaction à ses associés.
Bien que cela arrive rarement, une société de gestion peut faire faillite. Mais l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui encadre ces activités, peut alors s’adresser à une autre société, agréée par ses soins.
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Une certaine difficulté à vendre ses parts
Le détenteur de parts de SCPI peut rencontrer un autre problème : la difficulté à vendre ses parts. Les spécialistes parlent alors d’un risque de liquidité.
En effet, les parts de SCPI sont une forme d’achat immobilier. Et, comme pour un appartement par exemple, il faut trouver des acquéreurs. Cela peut être long, et demander des semaines et parfois des mois.
Des fonds de réserve permettent de préserver une certaine liquidité, pour certains types de SCPI, si les parts vendues sont plus nombreuses que les parts achetées.
Une fiscalité pas très avantageuse
Les revenus tirés de la détention de parts de SCPI sont soumis à une fiscalité qui peut paraître moins intéressante que celle qui s’applique à certains placements financiers.
En effet, ces revenus sont soumis à la fois :
- À l’impôt sur le revenu. En fonction des revenus perçus, le régime fiscal appliqué sera celui du micro-foncier ou le régime réel.
- Aux prélèvements sociaux, qui sont fixés à 17,2 %.
- À l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans certains cas. Ces revenus peuvent en effet entrer dans ceux pris en compte pour le calcul de cet impôt.
- Au régime de la plus-value immobilière pour les plus-values réalisées sur les parts de SCPI.
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