Vous avez décidé de vendre le bien que vous avez mis en location ? Vous disposez alors de deux solutions : soit vous vendez votre logement occupé, soit, vous vendez votre appartement libre. Quelles sont les conditions à respecter ? Nos réponses !
Sommaire
Vendre un logement loué : est-ce possible ?
Si vous avez donné en location un appartement que vous souhaitez vendre, vous pouvez le mettre en vente, mais à condition de respecter certaines règles.
Les règles sont plus contraignantes quand le logement est libre, c’est-à-dire quand vous mettez en vente sans locataire, que si l’appartement est occupé. Vous gardez le locataire et vous n’avez même pas à l’avertir de la mise en vente puisque celui-ci va rester dans les lieux. Le seul changement pour lui est la personne à qui il verse son loyer.
Vous pouvez de ce fait vendre à tout moment sans attendre que le bail arrive à expiration pour engager la procédure de vente. Il est cependant préférable d’envoyer un courrier au locataire ou de l’appeler pour lui dire, ne serait-ce que parce qu’il devra accueillir les personnes qui visitent l’appartement avant d’acheter. Il faut savoir qu’à ce titre, le locataire doit accepter de consacrer deux heures par jour à ces visites, en dehors du dimanche.
Qu’en est-il de la priorité du locataire sur la vente ?
Si quand vous vendez, il s’agit de la première vente après la création de la copropriété de l’immeuble, le locataire dispose alors d’une priorité à l’achat.
La vente du logement libre et la priorité du locataire
Si vous avez décidé de vendre votre logement libre, vous devez alors envoyer à la fin du bail, un congé au locataire occupant le logement qui est accompagné d’une offre de vente au locataire. Il faut le faire au moins trois mois avant, dans le cadre de la location meublée et au moins 6 mois avant, dans le cadre d’une location vide. Ce courrier est envoyé en recommandé avec accusé de réception ou lui est notifié par voie d’huissier. Il devra alors comporter le prix et les conditions de vente.
Dans le cadre d’une location vide, le locataire peut faire valoir son droit de préemption, durant les deux premiers mois du préavis. Il dispose alors de trois possibilités :
- Il accepte l’offre au prix ;
- Il refuse l’offre de prix ;
- Il négocie le prix de vente avec vous.
Dans le cadre de la négociation, le locataire n’est plus prioritaire. Vous avez le droit en tant que propriétaire de vendre votre logement à la personne qui accepte de faire une offre au prix. Cependant, si jamais vous avez une offre à un prix inférieur à celui que vous aviez fixé au moment de l’offre de vente au locataire, vous devez avertir ce dernier. Il dispose alors d’un mois pour accepter ou pour refuser cette nouvelle offre.
Quand le locataire décide d’acheter l’appartement qu’il occupait, il doit signer l’acte de vente dans le délai de 2 mois ou 4 mois s’il a besoin d’un prêt. Une fois ce délai écoulé, la vente est automatiquement annulée.
Vente d’un appartement occupé : la décote
Un logement occupé subit en général une décote au moment de la vente. Le montant de celle-ci varie suivant le type de bien, petite ou grande surface, le montant du loyer, l’âge du locataire et le temps qu’il reste au bail. Les locataires de plus de 65 ans qui disposent de petits revenus sont mieux protégés, sauf dans le cas où le propriétaire est modeste et a plus de 65 ans. Cette décote n’existe pas dans le cadre de la location meublée et ceci s’explique par le fait que la durée du bail est moins longue puisqu’elle est de 9 mois ou un an. Cela signifie que le nouvel acquéreur n’a pas besoin d’attendre des années pour récupérer le bien qu’il a acheté.
Autre cas particulier : la vente d’un bien loué en loi 1948. Si votre logement a été loué dans le cadre de ce dispositif, cela permet au locataire de bénéficier d’un loyer qui n’est pas du tout au prix du logement classique dans la même ville ou quartier. Dans ce cas, la décote est plus élevée et peut atteindre entre 40 et 50 %, cela s’explique par le fait que l’acheteur doit attendre deux ans avant de récupérer le logement.
Les exceptions au droit de préemption
Le locataire ne dispose plus du droit de préemption si vous avez décidé de vendre votre logement à un membre de votre famille ou si la commune exerce son droit de préemption urbain.
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