Comme le dit le proverbe, l’union fait la force. C’est pourquoi des personnes, appartenant ou non à la même famille, ont tout intérêt à former une Société civile immobilière, ou SCI, pour gérer et transmettre leur patrimoine, mais aussi pour acquérir des biens.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Il faut être au moins deux pour constituer une Société civile immobilière SCI. Ces personnes, qui deviennent des associés, décident de collaborer, au sein de cette structure juridique, pour gérer ou même acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.
Chaque associé reçoit, sous forme de parts sociales, une partie du patrimoine de la SCI, proportionnelle à son apport personnel. Comme toute société, une SCI est régie par des statuts écrits, qui en prévoient le mode de fonctionnement.
Sur certains sites spécialisés, comme Simplitoo, les démarches relatives à la rédaction de ces statuts et à la signature des documents nécessaires sont grandement simplifiées.
Enfin, les associés désignent un gérant, qui prend en charge la gestion courante du patrimoine.
Un mode de gestion avantageux
Le fonctionnement de la SCI comporte plus d’avantages que celui de l’indivision, l’autre mode de gestion en commun du patrimoine immobilier. Il faut rappeler que, faute d’un autre choix, l’indivision s’impose d’office aux personnes concernées, notamment dans le cas d’une succession.
Or, dans le cas de l’indivision, il arrive que les décisions relatives à la gestion du patrimoine immobilier soient prises à l’unanimité. Dans une SCI, les modalités de prise de décision sont définies par les statuts. Ils peuvent donc décider que les décisions se prendront à la majorité.
Par ailleurs, le pouvoir de gestion est dissocié de la propriété du bien. Ainsi, la personne désignée comme gérante peut prendre certaines décisions sans en référer aux autres associés. C’est ainsi que des parents peuvent continuer à s’occuper du patrimoine familial, même s’ils n’en ont plus l’entière propriété.
Par ailleurs, en cas de conflits entre les associés, le patrimoine immobilier est protégé. Dans une SCI, en effet, la cession d’un bien ne peut se faire sans l’accord d’une majorité des associés. La nature de cette majorité est précisée dans les statuts.
Enfin, il faut rappeler que chaque associé peut revendre ses parts quand bon lui semble.
Une transmission plus facile du patrimoine
La SCI comporte, à cet égard, deux avantages notables. Le premier concerne les personnes souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine immobilier à leurs concubins.
Les deux concubins formant, avec d’autres personnes éventuellement, une SCI, elles se donnent mutuellement l’usufruit de leurs parts respectives. En cas de décès de l’un des concubins, l’autre conserve la propriété de ses parts et y ajoute l’usufruit des parts de son concubin décédé.
Quant à la nue-propriété, elle revient aux éventuels héritiers. En adoptant ce système, le concubin survivant évite également de payer les droits de succession prévus dans ce cas, qui se montent à 60 %.
Par ailleurs, la SCI permet de fractionner la transmission du patrimoine. Des parents, par exemple, peuvent céder, tous les 15 ans, des parts de SCI correspondant à une partie du patrimoine familial, tout en bénéficiant, à chaque fois, d’un abattement de 100.000 euros.
Une plus grande capacité d’investissement
La SCI n’est pas seulement un instrument commode pour gérer un patrimoine immobilier. Elle permet aussi de l’accroître.
En effet, les associés peuvent mettre leurs ressources en commun pour acquérir des biens supplémentaires et étoffer le patrimoine de la société. Leurs capacités de financement sont en effet bien plus élevées que celles d’un particulier.
Elles inciteront d’ailleurs les banques à accorder à la SCI des conditions de prêt plus avantageuses.
Une fiscalité avantageuse
Les associés d’une SCI peuvent choisir entre deux modes d’imposition. Certains décident que les revenus tirés de la location des biens et nets de charges seront soumis à l’impôt sur le revenu.
Cette solution peut être avantageuse, surtout pour les associés subissant un niveau modéré d’imposition. En effet, si les associés, en cas de vente réalisée dans le cadre d’une SCI, choisissent l’impôt sur le revenu, c’est le régime fiscal des plus-values des particuliers qui s’applique.
Il prévoit notamment des abattements spécifiques, qui s’appliquent au bout d’un certain temps de détention des biens. S’ils sont détenus au moins 22 ans, les associés sont exonérés d’impôt, et même de prélèvements sociaux au terme de 30 années de détention des biens.
Mais les associés peuvent aussi choisir l’impôt sur les sociétés, quand l’exploitation du patrimoine leur permet de dégager des bénéfices.
Dans ce cas, la SCI peut déduire des bénéfices réalisés la valeur équivalent à la dépréciation du bien liée à l’usure. Autrement dit, il s’agit de tenir compte de l’amortissement du bien.
Cela donne droit à un taux d’imposition intéressant sur une partie des bénéfices. Cette solution est cependant moins avantageuse en cas de revente du bien.
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