Comment loger ou financer le logement de l’étudiant de la famille ? Donation temporaire d’usufruit, prêt, logement gracieux, loyer attractif… Le point sur les solutions.
Même s’ils sont de plus en plus nombreux à travailler durant leurs études, les jeunes étudiants sont rarement autonomes financièrement, surtout lorsqu’ils sont contraints à quitter le logement familial pour étudier dans une autre ville, voire dans une autre région.
Sommaire
Mise à disposition gratuite d’un logement
La première solution, qui vient à l’esprit des parents propriétaires de plusieurs logements, est d’en mettre un à la disposition gratuite de leur enfant étudiant. Attention, si le bien a été mis en location, les parents doivent attendre l’échéance du bail pour le récupérer. Ensuite, une fois le logement prêté à leur enfant, ils ne peuvent plus déduire les charges relatives à l’appartement, dans la mesure où ils n’encaissent plus de loyers imposables. En contre- partie, ils ne paieront plus d’impôt sur le revenu sur les loyers.
Déduction fiscale pour les parents. En outre, si leur enfant ne fait plus partie de leur foyer fiscal, ils pourront déduire de leur revenu imposable, à titre de pension alimentaire, une somme correspondant au montant des loyers qu’ils auraient encaissés s’ils avaient loué le logement. Pour bénéficier de cette réduction, le logement ne doit pas être occupé uniquement en période scolaire par l’étudiant et utilisé comme résidence secondaire le reste du temps (arrêt cour administrative d’appel Nancy, no 02NC01058 du 28 avril 2005).
Cette pension est déductible dans la limite d’un plafond de 5 738 € par an, qui englobe l’ensemble des sommes versées à leur enfant. Cette option est souvent plus avantageuse que l’avantage procuré par une demi-part supplémentaire plafonnée dans le cas général à 1512 €.
Louer un bien à son enfant
Plutôt que de prêter un logement à son enfant, il est également possible de le lui louer. Cette solution présente l’avantage de permettre de déduire les charges afférentes au logement.
Encore faut-il que le loyer ne pas soit fixé à un niveau anormalement bas, c’est-à-dire à un prix inférieur aux loyers de marché. A défaut, l’administration fiscale pourrait rectifier le revenu déclaré, en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que les parents ont consenti à leur enfant locataire.
Dispositif Pinel. Il est parfaitement possible d’acheter un logement neuf ou assimilé dans le cadre du dispositif Pinel, pour profiter de la réduction d’impôt correspondante (12 ou 18 % du prix de revient dans la limite de 300 000 €) pour le donner en location à un enfant. Seule condition posée par le Code général des impôts : l’enfant locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de ses parents. Mais si les parents continuent à aider financièrement leur enfant, le bénéfice de la réduction d’impôt ne fait pas obstacle à la possibilité de déduire une pension alimentaire, toujours dans la limite 5 738 € par an.
Donner l’usufruit d’un bien temporairement
Plutôt que de verser, à leur enfant, une pension pour couvrir son loyer, les parents, à la tête d’un patrimoine locatif important, ont intérêt à lui transmettre l’usufruit temporaire d’un bien locatif. Durant une période fixée par eux, l’enfant va percevoir les loyers à la place de ses parents. Ne percevant plus de loyers, les parents n’auront plus l’impôt et les prélèvements sociaux correspondant à payer (soit une imposition globale pouvant atteindre 60,5 %). Et si l’enfant n’a pas d’autres sources de revenus que les loyers, il n’aura pas non plus d’impôt à payer sur les loyers.
Fiscalité et transmission attractives. En contrepartie, l’enfant paye des droits de donation (sauf si les parents décident de les prendre en charge), calculés sur 23 % de la valeur de la pleine propriété du logement, si la donation est consentie pour une durée inférieure à dix ans.
Mais en raison de l’abattement de 100 000 € applicable entre parents et enfants, tant que la valeur en pleine propriété du logement objet de la donation ne dépasse pas 434 782 € (le double si les parents se portent tous les deux donateurs), l’enfant n’aura aucun droit à payer.
Cette solution est également avantageuse si les parents sont assujettis à l’ISF car pendant la période du démembrement, ils n’auront pas à tenir compte de la valeur du logement, objet de la donation temporaire d’usufruit pour évaluer leur patrimoine taxable à l’ISF.
Conseil du notaire : officialiser le logement gratuit par un écrit
Aider un enfant étudiant n’est pas considéré comme une libéralité, rapportable à la succession. Pourtant, jusqu’à une époque récente, les juges considéraient que l’avantage consenti à un enfant logé gratuitement par ses parents devait systématiquement être rapporté à leur succession, même en l’absence d’intention libérale établie, afin de maintenir le respect de l’égalité entre les héritiers. Ce n’est désormais plus le cas, suite à un revirement massif de jurisprudence.
La mise à disposition gratuite d’un logement ne devient rapportable que si elle constitue une libéralité, dont la preuve doit être rapportée par les autres héritiers lésés. Ce qui est assez difficile à établir en pratique. Dès lors, si les parents veulent éviter toute ambiguïté sur la nature de leur aide et prévenir tout conflit entre leurs enfants (voire se mettre à l’abri d’un nouveau revirement de jurisprudence), ils auront intérêt à formaliser leur geste et leur intention par un écrit qui pourra prendre la forme, selon le cas, d’un testament, d’une donation, d’un prêt…
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