Réaliser un investissement locatif et gommer les loyers pendant plusieurs années, c’est possible avec le déficit foncier. Le point sur ce dispositif.

Un déficit foncier, c’est quoi ?

Acheter un logement à louer nécessite parfois de réaliser des travaux comme un réaménagement de la cuisine, de la salle de bains ou parfois des travaux plus importants comme le ravalement de façade ou un changement de fenêtres. Au total, l’addition peut être lourde pour le propriétaire bailleur.

Mais, lors de la déclaration d’impôts, il est possible de retrancher les sommes dépensées des loyers perçus ; et lorsque le montant des travaux dépasse celui des loyers, un déficit se crée et va gommer les revenus issus des loyers parfois pendant plusieurs années.

Faites le compte des travaux !

Comment cela fonctionne-t-il ? Tout d’abord, il est nécessaire de commencer par additionner toutes les dépenses déductibles (voir en fin d’article) et de regarder les revenus issus des loyers, c’est-à-dire les revenus fonciers. Pour un bailleur qui possède plusieurs logements, il faut effectuer cette démarche sur l’ensemble des biens loués et regarder si, au total, les revenus issus de la location sont moins élevés que le montant des travaux engagés. Autrement dit, le calcul s’effectue pour tous les logements pris ensemble et non pas logement par logement.

Le déficit foncier résultant des dépenses supportées en 2019 est d’abord imputable sur le revenu foncier puis sur les revenus globaux pour 2019 à hauteur de 10 700 €. Par exemple, si les travaux s’élèvent à 20 000 € et que les loyers sont de 10 000 € dans l’année, les loyers sont gommés et les 10 000 € restants sont déduits des salaires ou de tout autre revenu perçu par le ménage.

C’est un dispositif très intéressant, d’autant qu’il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales qui limite les avantages fiscaux à 10 000 € par an et par ménage. Le but est d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux et à moderniser leurs logements.

Des reports possibles en cas de dépassement des seuils

Mais certains bailleurs, notamment les retraités, ne perçoivent pas des revenus supérieurs à 10 700 € dans l’année. Dans ce cas, si le déficit foncier dépasse le montant des loyers perçus puis excède vos revenus, cet excédent constitue un déficit global imputable sur votre revenu global des six années suivantes. Ces limites s’appliquent par foyer fiscal et sont valables pour l’ensemble des immeubles et des parts de société locative que vous détenez personnellement ou qui sont la propriété des membres de votre foyer fiscal. En cas de changement de situation familiale, divorce ou décès, chaque déclaration de revenus bénéficie de la totalité du plafond.

Si la part reportable dépasse 10 700 €, elle n’est pas perdue mais sera déductible uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes et non plus sur les revenus globaux.

Par exemple, la rénovation énergétique d’une maison peut coûter 60 000 €. Si les loyers perçus sont de 15 000 € sur l’année, le déficit gomme ces 15 000 € : 10 700 € sont enlevés des revenus globaux. Le reste, c’est-à-dire 34 300 € (soit 60 000 € – 15 000 € – 10 700 €), est reportable dès l’année suivante et sur dix ans au maximum.

L’imposition issue des loyers est donc nulle pendant cette période. Il en va de même pour la part du déficit généré par vos intérêts d’emprunt déductibles.

Le sort des logements démembrés et des intérêts d’emprunt

Lorsqu’un logement est démembré, c’est-à-dire séparé entre un nu-propriétaire et un usufruitier, c’est l’usufruitier qui encaisse et déclare les revenus fonciers et qui est tenu aux réparations courantes. Les grandes réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles sont dues à un défaut d’entretien de l’usufruitier article 605 du Code civil).

Le nu-propriétaire du bien ne peut donc pas déduire de charges foncières dans la mesure où il ne perçoit pas les revenus. Cependant, lorsqu’il engage les dépenses pour financer l’acquisition ou assurer la conservation de l’immeuble, il peut les imputer sur les revenus fonciers de ses autres immeubles à condition que l’immeuble soit loué et que l’usufruitier paie l’impôt dû sur les revenus issus des loyers. Le déficit alors constaté est alors imputé sur le revenu global du nu-propriétaire dans la limite de 10 700 €. La fraction de ce déficit excédant cette limite est déductible uniquement de ses revenus fonciers des dix années suivantes. Cela implique que le nu-propriétaire possède plusieurs appartements en location.

Enfin, pour acheter un logement à mettre en location, de nombreux propriétaires utilisent le levier de l’emprunt et, dans ce cas, paient des intérêts d’emprunt. La part du déficit foncier générée par ces intérêts ne s’impute pas sur les revenus globaux.

Elle est déductible uniquement des revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, lorsque ces intérêts sont inférieurs aux loyers perçus, les services fiscaux considèrent que votre déficit foncier, s’il existe, résulte entièrement des autres charges déductibles. Il est alors totalement imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €.

Les travaux déductibles des loyers

• Les frais de gestion et d’administration (rémunération des gardiens, des tiers ; frais de procédure d’éviction).
• Les primes d’assurance.
• Les travaux : tout ce qui sert à maintenir l’immeuble en bon état. L’objet des travaux est de permettre un usage normal du bien, sans en modifier la consistance.
• Les frais d’étude et de diagnostic sont déductibles ainsi que les réparations locatives.
• Les travaux d’amélioration sont également déductibles, à condition qu’ils apportent un élément de confort nouveau ou concernent des travaux d’économie d’énergie.
• Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Mais la frontière entre amélioration et construction s’apprécie au cas par cas.
• Les impôts : il s’agit de ceux qui vous incombent en tant que propriétaire, comme la taxe foncière.
• Les charges de copropriété comme les dépenses courantes, de maintenance, l’administration de l’immeuble, les travaux d’amélioration. Les charges récupérées auprès de votre locataire ne doivent pas être déduites des loyers perçus.
• Les frais liés à un emprunt comme les commissions et agios prélevés par le courtier et la banque, les sommes versées à un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement, les frais de mainlevée d’hypothèque.
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles s’ils absorbent la totalité des recettes issues des loyers.

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