La SCI questionne. Dans quels cas faut-il y recourir ? Quel est son intérêt ? Ses contraintes ? Adetef vous aide à faire la part des choses.

Pour acheter et gérer un bien immobilier locatif, le plus simple est de le faire en nom propre. Cela évite les coûts inhérents liés à la constitution et à la gestion d’une société.

Mais pour ceux qui envisagent d’acheter à deux – avec leur conjoint, partenaire de Pacs, concubin ou tout autre personne – l’interposition d’une société civile immobilière (SCI) présente de nombreux atouts. En effet, elle permet d’éviter l’indivision qui convient mal à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à long terme.

Une liberté sous conditions

L’apport à une SCI permet de simplifier la gestion du patrimoine et de l’inscrire dans la durée, les associés pouvant fixer librement dans les statuts les règles de majorité applicables. De plus, elle met les associés à l’abri des risques de blocage propres à l’indivision et des aléas de l’action en partage. La SCI permet également de se prémunir contre l’entrée d’associés « indésirables » grâce à l’insertion de clauses d’agrément dans les statuts.

Principaux inconvénients : le caractère civil de la société lui interdit d’abriter un patrimoine destiné à la location meublée. De plus, si l’acquisition est financée à crédit, l’interposition d’une SCI fait perdre tous les avantages liés à la protection de l’emprunteur non professionnel (condition suspensive d’obtention du prêt, délais de réflexion et de rétraction). En outre, si parmi les associés figurent des personnes n’ayant pas de lien de parenté ou d’alliance entre elles ou dont le lien de parenté est éloigné, les baux d’habitation doivent avoir une durée d’au moins six ans.

En revanche, lorsque le bien appartient à une société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, la durée minimum des baux est de trois ans comme lorsque le bailleur est une personne physique. Mais attention, à la différence d’un bailleur personne physique, si la société a la possibilité de reprendre le logement au terme du bail pour y loger un de ses associés, elle ne pourra pas le faire pour y loger les proches des associés, comme leurs enfants…, à moins qu’ils ne soient eux-mêmes associés de la SCI.

En pratique, c’est surtout dans une perspective de transmission que la détention d’un patrimoine immobilier locatif au sein d’une société civile est particulièrement indiquée. Souvent associée à la technique du démembrement de propriété, la constitution d’une SCI permet alors à des parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine à leurs enfants dans des conditions fiscales particulièrement avantageuses, tout en continuant à le gérer comme ils le souhaitent et à en percevoir les revenus jusqu’à la fin de leur vie.

SCI et démembrement de propriété

Le montage le plus utilisé est celui qui consiste pour les parents à créer une SCI, dotée d’un faible capital social, dont l’un ou les deux sont nommés gérants. C’est la SCI qui acquiert le patrimoine immobilier locatif grâce à un emprunt dont les mensualités seront couvertes par les loyers. Si ce n’est pas suffisant, les parents compléteront grâce à un apport en compte courant.

Peu de temps après l’acquisition du patrimoine immobilier, les parents consentent une donation- partage à leurs enfants portant sur la nue-propriété des parts de la SCI. Cette opération leur permet de conserver les revenus du patrimoine locatif, d’en assurer la gestion et même de pouvoir revendre, grâce à une rédaction « sur mesure » des statuts aménageant les droits respectifs des parents gérants usufruitiers des parts et de leurs enfants associés nus-propriétaires.

D’un point de vue fiscal, au moment de la donation, dans la mesure où l’emprunt n’aura pas encore été remboursé, les enfants n’auront pas ou peu de droit de donation à payer et les frais d’acte seront minimes. Puis, une fois l’emprunt remboursé, les enfants vont profiter mécaniquement de l’accroissement de la valeur des parts sans aucun droit de mutation à titre gratuit supplémentaire à payer. Enfin, au décès de leurs parents, ils retrouveront la pleine propriété des parts, toujours sans droit supplémentaire à payer (l’usufruit échappera définitivement à l’impôt).

Impôts : opter pour l’IS

En vitesse de croisière, la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) est un des autres atouts de la SCI. Lorsqu’elle relève de l’impôt sur le revenu (IR), les loyers sont imposables dans les mêmes conditions que celles applicables à un bien détenu en direct, et il est possible de bénéficier des différents dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif (réduction d’impôt Duflot ou Pinel, Denormandie…).

Les loyers sont soumis chaque année à l’impôt sur le revenu, pour chacun des associés à proportion de ses droits dans la SCI, qu’ils leur soient effectivement reversés ou non. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et supportent, en outre, 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit un taux d’imposition qui peut atteindre 62,2 %, prélèvements sociaux compris (17,2 %) pour les contribuables imposées dans la tranche marginale la plus élevée du barème de l’impôt sur le revenu à 45 %, sans compter l’éventuelle contribution sur les hauts revenus de 3 % ou de 4 % pour ceux qui y sont assujettis.

L’option à l’IS permet d’échapper à la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu et d’être taxé à un taux forfaitaire plus faible. Tant que le bénéfice imposable ne dépasse pas 38 120 C, le taux de l’impôt sur les sociétés n’est que de 15 %.

Au-delà, il est égal à 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices et devrait même être ramené à 25 % à l’horizon 2022.

Mais ce n’est pas le seul intérêt : l’imposition à l’IS permet de déduire du résultat imposable les charges correspondant aux frais d’acquisition et à l’amortissement de l’immeuble – ce que ne permet pas le régime des revenus fonciers – et donc d’être imposé sur une base plus faible.

Dernier avantage : tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, l’option pour l’IS permet de maîtriser sa fiscalité personnelle, puisque les associés ne sont pas imposables personnellement.

Ceci peut permettre aux associés redevables de l’IFI d’activer plus facilement le mécanisme du plafonnement de l’IFI en fonction des revenus. Le revers de la médaille ? En cas de distribution de dividendes, l’option pour l’IS entraîne une double taxation : d’abord au niveau de la SCI, puis pour chaque associé au niveau de l’impôt sur le revenu, les dividendes étant soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, prélèvements sociaux compris. En outre, cette option peut se révéler coûteuse en cas de revente du patrimoine immobilier locatif.

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les plus-values réalisées lors de la revente des immeubles, calculées par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, suivent le même régime que celui applicable aux plus-values immobilières réalisées par les particuliers, avec application d’abattements pour durée de détention. Compte tenu de ces abattements, la plus-value est totalement exonérée d’impôt (IR + prélèvements sociaux) lorsque les biens sont revendus au bout de 30 ans.

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les modalités de calcul et d’imposition de la plus-value sont différentes car on tient compte des amortissements pratiqués pendant la durée de détention du bien. La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Si le bien est complétement amorti, cela revient à l’imposer sur son prix de vente. En plus de l’impôt sur les sociétés, le solde du prix de cession sera soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, s’il est reversé sous forme de dividendes aux associés.

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