Si vous louez un bien immobilier, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes se côtoient, selon le montant des revenus.

En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus supportent 17,2 % de prélèvements sociaux : CSG, CRDS, prélèvement social, contributions additionnelles. La seule exception à ce principe concerne les logements loués meublés qui sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux.

Un régime simplifié pour les « petits » bailleurs

Ce régime d’imposition s’applique automatiquement aux bailleurs dont les revenus fonciers annuels bruts n’ont pas dépassé 15 000 €.

Ce seuil s’apprécie en ne tenant compte que des loyers proprement dits, hors provisions et/ou remboursements de charges. Principal intérêt de ce régime : le contribuable n’a pas à calculer lui- même son revenu imposable. Il lui suffit de reporter directement sur sa déclaration de revenus le montant des loyers bruts encaissés.

L’administration fiscale détermine ensuite le revenu imposable en appliquant au montant déclaré un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges de la propriété (voir exemple).

Le revers de la médaille ?

Ce régime ne permet pas de constater de déficit foncier. Si les charges réelles représentent plus de 30 % de vos loyers, en cas d’achat à crédit, de travaux importants. il peut être judicieux d’y renoncer au moins dans un premier temps et d’opter pour le régime réel.

Le régime réel

À partir de 15000 € de loyers par an, ou en cas d’option pour ce régime, c’est un régime d’imposition « réel » qui s’applique. Dans ce cas, les bailleurs doivent calculer eux-mêmes le montant de leur revenu foncier imposable, par différence entre le montant des loyers encaissés et celui des frais et charges réellement engagées. Il n’existe pas de liste limitative des charges déductibles : toutes les dépenses engagées sont déductibles pour leur montant réel et justifié. Aucun justificatif de dépenses n’est à joindre à la déclaration de revenus mais ils doivent être conservés au cas où le service des impôts les réclamerait.

Que peut-on déduire ?

Le régime réel permet de déduire les frais de gestion (honoraires versés à un gérant ou à un administrateur de bien, commissions versées à une agence de location…), les primes d’assurance (assurance du propriétaire non occupant, assurance contre les risques d’impayés, de vacances et de dégradation du logement.. .), la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation mais pas les travaux d’agrandissement, de construction.

En principe, frais et charges ne sont déductibles que si le logement est loué. Toutefois, lorsque le propriétaire réalise des travaux dans un logement avant de le donner en location ou entre deux locataires, il peut appliquer ces déductions.

Le déficit foncier

Lorsque le montant des charges est supérieur à celui des loyers, la différence constitue un déficit foncier. La partie du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En pratique

Dès lors que le contribuable constate un déficit, l’imputation sur son revenu global est automatique. Il n’a pas d’option à exercer en ce sens. Mais attention, cette imputation n’est définitivement acquise que si le bien est toujours loué au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. L’administration fiscale considère que cette obligation est respectée, si le bien est loué de manière effective et permanente pendant toute cette période.

Concrètement, cela signifie qu’il ne doit pas être vendu, ni être transmis par donation et que le propriétaire ne peut pas le reprendre pour son usage personnel ou encore le donner en location meublée. En cas de départ du locataire, le bien doit être remis en location immédiatement.

L’administration fiscale peut admettre un délai de vacance de quelques mois si le propriétaire prouve qu’il a fait tout son possible pour trouver un nouveau locataire.

À défaut, si le bien n’est pas loué, l’imputation du déficit pourra être remise en cause.

Exemple : Impôt, revenu et déficit foncier

• Avec moins de 15 000 € de revenus fonciers

Un contribuable déclarant 12 000 € de loyers bruts sera imposé sur 8 400 € , après application de l’abattement de 30 %. Soit un impôt à payer au titre des revenus fonciers de 2 520 € pour un contribuable dont le taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 % mais de 3 780 € si son TMI est de 45 %. Auquel s’ajouteront 1 302 € de prélèvements sociaux.

• Avec I ‘application d ‘un déficit foncier

Un contribuable déclare un revenu global imposable de 70 000 € (TMI à 30 %). Il enregistre un déficit foncier de 16 000 €. Ce déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur son revenu global. La première année, il bénéficie d’une économie d’impôt de 3210€.

Le solde du déficit, qui s’élève à 5 300 €, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants s’applique aux biens inoccupés depuis au moins un an, au 1er janvier de l’année d’imposition, situés dans les communes de plus de 50000 habitants – caractérisées par un marché locatif fortement déséquilibré. Elle est assise sur la valeur locative brute du logement (même base que celle retenue pour le calcul de la taxe d’habitation) : son taux est de 12,5 % pour la première année d’imposition et de 25 % pour les années suivantes.

La taxe n’est due que pour les logements habitables, c’est-à-dire qui ont un minimum de confort (électricité, eau courante, équipement sanitaire… mais qui ne sont pas meublés. L’inoccupation doit résulter de la volonté du propriétaire. Il s’ensuit qu’aucune taxe n’est due pour un logement dont les travaux de remise en état dépasseraient 25 % de sa valeur, ni pour un logement mis en vente ou en location au prix du marché et pour lequel le propriétaire n’a trouvé aucun preneur.

Il suffit, selon le cas, de fournir un devis de travaux à l’administration ou de lui prouver que l’on a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer le logement (en confinant le dossier à une agence immobilière par exemple) pour être dégrevé de la taxe.

De même, les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette taxe, ni les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année.