Depuis le 1er janvier, les non-résidents subissent une taxation supplémentaire en cas de plus-value immobilière. Un nouvel élément à prendre en compte lors de l’investissement locatif.

De nombreux non-résidents fiscaux en France sont propriétaires de biens immobiliers situés dans l’Hexagone. Souvent donnés en location, ces immeubles leur procurent des loyers qui leur permettent d’améliorer leur train de vie ou de compléter leur retraite.

Le domicile fiscal à l’étranger

La personne est considérée comme ayant sa résidence fiscale à l’étranger, quelle que soit sa nationalité lorsque son foyer, c’est-à-dire sa famille et elle, est situé hors de France ; ou lorsqu’elle séjourne plus de la moitié de son temps hors de France ; ou lorsqu’elle exerce son activité professionnelle principale hors de France, ou lorsque le centre de ses intérêts économiques, c’est-à-dire le lieu d’où elle tire la majeure partie de ses revenus, est situé hors de France.

En dehors de ces quatre cas, elle est considérée comme ayant son domicile fiscal en France et est alors imposée en France sur la totalité de ses revenus de sources française et étrangère.

L’imposition des non-résidents

Si la personne est non-résidente en France, elle doit s’acquitter de ses impôts dans son pays de résidence.

Toutefois, elle est imposée en France sur ses revenus de source française. Il s’agit notamment des revenus provenant de biens situés en France. Afin d’éviter les doubles impositions, la France a signé de nombreuses conventions fiscales internationales qui sont susceptibles d’impacter cette règle. Si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales prévoit que l’imposition relève du pays de situation de l’immeuble, c’est-à-dire la France.

Les revenus fonciers

L’impôt sur le revenu dû par les non-résidents est établi sur les seuls revenus de source française en appliquant le barème progressif de l’impôt et le système du quotient familial avec un taux minimum d’imposition de 20%. Cependant, ce taux n’est pas applicable lorsque le non-résident peut justifier que le taux de l’impôt français de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère serait inférieur à ce minima. Dans ce cas, ce taux est applicable à ses revenus de source française.

Les prélèvements sociaux

Depuis la loi de finances rectificative pour 2012, les revenus immobiliers de source française des non-résidents en France sont assujettis aux prélèvements sociaux, CSG et CRDS dont le taux global est actuellement de 17,2 %. Cette imposition a entraîné de nombreux contentieux et la Commission européenne a été saisie d’une plainte contre la France pour non- respect du droit communautaire.

La Cour de Justice des communautés européennes devrait bientôt statuer sur ce point et pourrait estimer que les prélèvements sociaux ne peuvent s’appliquer aux revenus fonciers des non-résidents provenant d’immeubles situés en France, dans la mesure où ces personnes ne bénéficient pas de la sécurité sociale française. Cette disposition concernerait également les prélèvements sociaux appliqués aux plus-values immobilières des non-résidents.

Les plus-values immobilières

La plus-value immobilière réalisée par un non-résident fiscal à l’occasion de la vente d’un bien immobilier en France est imposable en France sauf convention fiscale internationale contraire. La plus-value est calculée selon les mêmes modalités que pour un résident à l’exception du taux d’imposition.

Depuis le 1 er janvier 2015, ce taux est de 19 % majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux pour les non-résidents domiciliés fiscalement au sein ou au dehors de l’Espace Économique Européen (EEE) soit un taux global de 34,5 %.

Avant cette date, le taux était de 33 % plus 15,5 % de taxes sociales pour les résidents hors Union européenne, le Liechtenstein, l’Islande et la Norvège. Une taxe supplémentaire est due dès que la plus-value dépasse 50 000 €.

Son taux est croissant et peut s’élever à 6 % lorsque la plus-value est supérieure à 260 000 €.

Les cas d’exonérations

L’exonération concernant la première vente d’un logement qui ne constitue pas une résidence principale, ne s’applique pas aux non-résidents. Toutefois, ces derniers peuvent être exonérés d’imposition sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un immeuble qui intervient dans les cinq années suivant celle de leur départ de France s’ils ont la nationalité d’un pays de I’EEE et s’ils justifient d’un domicile fiscal en France pendant au moins deux années consécutives antérieurement à la cession.

Lorsque la cession a lieu plus de cinq années après leur départ de France, le bien cédé doit constituer également leur résidence en France. Dans ces cas, l’exonération est limitée à 150000 € de la plus-value nette imposable réalisée, une seule exonération par contribuable étant possible.

La désignation d’un représentant fiscal

Lorsque le prix de cession est supérieur à 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de trente ans, le non résident doit désigner un représentant fiscal accrédité, le notaire ne pouvant pas remplir ce rôle.

Les biens situés dans l’Hexagone et mis en location par des non-résidents sont en principe imposés selon le régime français.

Le représentant fiscal a pour mission d’effectuer les formalités fiscales incombant au non-résident en ses lieu et place et s’engage, en cas de difficultés, à acquitter l’impôt à la place du non-résident.

Plusieurs sociétés ont reçu des agréments permanents de représentation fiscale comme la SARF, la plus ancienne d’entre elles. Depuis le 1er janvier 2015, l’obligation de désigner un représentant fiscal est supprimée pour les ressortissants de I’EEE, hors Liechtenstein.

Les autres impôts

Le non-résident est redevable de la taxe foncière. En revanche, il n’est pas assujetti à la taxe d’habitation ni à la redevance télévision puisque le bien est loué.

En ce qui concerne l’ISF, les non-résidents personnes physiques en sont redevables à hauteur des biens situés en France, à l’exception de leurs placements financiers sous réserve de conventions internationales plus favorables. Le non-résident est imposable à l’ISF si son patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros au 1 er janvier 2015, les immeubles situés en France entrant dans cette assiette.

Réduction et crédit d’impôt

Les non-résidents fiscaux ne peuvent pas prétendre pour l’impôt payé en France à des réductions ou crédits d’impôt. En revanche, ils peuvent prétendre à la réduction d’impôt liée à I investissement locatif dans le secteur touristique et au crédit d’impôt au titre des primes d’assurances pour loyers impayés.